미국부동산에 투자하는 경우 개인명의가 유리할지 법인을 설립하여 구입하는 것이 유리할지 궁금하시죠? 정답은 경우에 따라 다르고 각자의 이점이 있습니다. 따라서 본인의 경우에 맞게 알맞은 조건을 알아보시고 결정하시는 것이 좋습니다. 이 포스팅에서는 개인명의로 미국부동산을 구매할 경우의 장점을 양도세 소득공제, 양도세 절감, 융자시 유리한 점 등에 대해 알아보고 법인으로 미국부동산을 투자하는 방법 및 이유에 대해서도 알아보겠습니다.
미국부동산 투자 개인명의 vs. 법인설립
개인명의로 구매할 경우 장점
아무리 자산 증식을 목적으로 한 미국부동산을 구매한다고 하더라도 개인명의로 부동산을 구입하는 데에 큰 장점들이 있습니다. 바로 실거주 목적으로 할 경우가 이에 해당하는데요, 미국으로 이민을 가실 계획이 있거나 이미 거주하고 계신 분들에게는 굉장히 중요한 사안입니다. 법인으로 집을 소유할 경우, 실제로 누릴 수 있는 세금적인 혜택 부분은 적어지고 지불해야 하는 비용 등이 많아집니다. 개인 명의로 집을 소유할 경우, 각종 수수료 및 비용들이 절감되는 효과가 큽니다. 실제로 본인이 구매한 부동산에 거주한다고 해도 향후 이사하고 렌트를 줄 수도 있고 장기가 소유 계획이 있는 경우에는 실거주 및 자산 가치의 증식 두 마리 토끼를 다 잡으면서 개인명의자로 인한 장점을 충분히 누릴 수 있습니다. 개인명의로 부동산을 구입할 경우 장점은 각각 다음과 같습니다.
소득공제
첫 번째는 바로 소득공제의 측면에서 살펴볼 수 있습니다. 만약 융자를 얻어서 집을 구매했다면 매달 은행에 납부하는 원리금 중 이자 부분만큼은 연방 소득세를 신고할 때, 소득을 낮추는 것으로 공제의 효과가 있습니다. 즉, 다달이 모기지 융자를 일으킨 곳에 납부하게 되는 이자만큼은 나의 소득에서 빼 주며 이로 인해 내가 속한 소득의 세율계층 (bracket)을 낮춰주어 실제 납부해야 하는 소득세를 줄여 주게 됩니다. 모기지 융자 상환금뿐만 아니라 해당 부동산 소유와 관련하여 납부해야 하는 보유세(property tax) 또한 그 액수만큼 내 소득에서 감액하여 공제하므로 실제 소득세를 낮추는 효과가 있습니다. 결국 집을 개인 명의로 소유할 경우 내게 되는 세금 및 융자의 채무상환금만큼 내 과세대상 소득을 낮춰 세금을 감면시켜 주어 유리합니다.
양도세 절감
개인 명의로 집을 소유할 경우 두 번째 장점은 바로 양도세가 절감된다는 것입니다. 미국에서는 개인이 부동산을 소유하고 있다가 매각할 경우, 명의자가 이 곳에 거주했을 경우 25만 불까지 양도차익을 면제시켜 주는 제도가 있습니다. 부부 공동명의이고 함께 주 거주지로 해당 부동산을 소유했다가 매각할 경우에는 양도차익 면제 범위가 두 사람 몫인 50만 불까지 인정됩니다. 부동산을 소유하다가 매각하여 양도차익이 발생할 경우, 법인명의인 경우 양도세 전액에 대한 세금을 내야 하지만 개인의 경우 큰 금액이 면제되므로 굉장한 매력입니다.
융자시 각종 비용 절감
대부분이 부동산을 구매할 때 주택담보대출, 즉 홈 모기지(home morgage)를 일으키게 됩니다. 아무래도 법인으로 이 융자를 이용할 경우 상업용 대출(commercial loan)로 분류되기 때문에 이자율이 개인 명의인 경우보다 더 높은편이고 여타 다른 조건에서도 불리한 편입니다. 개인 명의의 경우 대부분 최저 고정이율로 30년 만기 상품이 일반적이지만 법인 명의의 부동산을 담보로 대출을 일으킬 경우에는 더 높은 금리를 제시받을 수밖에 없습니다. 상업용 융자는 대부분 20년에서 25년 만기이면서 5년 거치 후 변동이율로 달라지는 상품이 일반적입니다. 또한 부동산 감정비용, 인스펙션 비용 및 기타 수수료 등이 개인 명의 소유의 부동산보다는 법인명의일 경우 더 비싸기 마련입니다.
법인으로 투자하는 이유
이렇게 개인 명의로 부동산을 구매할 경우 각종 세금, 수수료 및 이용료가 절감되고 여러 혜택이 있음에도 불구하고 실거주가 아닌 이상 부동산 투자는 대부분 법인을 설립하여 진행하기 마련입니다. 가장 큰 이유 중 하나는 외국인으로서 미국에 부동산을 투자할 경우 생기는 여러 세금에서 혜택을 받을 수 없음은 물론이거니와 보고 및 신고의 의무가 생기기 때문입니다.
송금의 어려움
한국인으로서 해외에 부동산을 소유하려면 무엇보다도 큰 돈을 송금해야 하는데 송금 절차가 까다롭기도 하거니와 자금출처를 소명해야 하기 때문에 복잡하고 어려운 과정을 거쳐야 합니다. 즉 해외부동산을 구매하는 데 사용하는 돈이 세무적으로 깨끗하고 문제가 없음을 증명해야 하는데 이 과정이 매우 어렵기 때문입니다. 은행과 세무서는 부동산을 구매할 만큼의 거액의 돈이 오고 가는 송금건이 많지 않고 조심스럽다 보니 이 과정에 있어서 매우 방어적, 제한적, 수동적으로 대응하기도 합니다.
미국 내 법인으로 부동산을 소유하게 될 경우, 이 법인은 미국내 인격체로 인정받기 때문에 한국에서는 미국 내 법인으로 송금하는 것이 됩니다. 이 경우, 자금출처를 개인 명의로 소유할 때처럼 복잡하고 까다롭게 증명하지 않아도 되며 과정이 대폭 생략됩니다. 이 경우, 해외투자를 하기 위해 해외법인으로 돈을 송금하는 것이 됩니다.
과도한 세금 및 보고와 신고 의무
한국인으로서 해외에 부동산을 소유하게 될 경우 두 나라 모두에게 세금 보고의 의무가 생겨나며 서로 다르고 복잡한 두 가지 세무 시스템에 따른 각종 세금 보고 및 납부 의무가 생겨나게 됩니다. 부동산을 구매할 때, 소유하는 동안, 그리고 매각한 이후에 계속적으로 한국에 세금을 보고해야 하며 양도소득세까지 한국에 납부해야 할 의무가 생깁니다. 또한 렌트를 줄 경우에도 이에 따른 소득세를 한국의 세무 시스템에 맞춰 보고해야 하기 때문에 여간 복잡한 일이 아닙니다. 미국에 부동산을 소유할 경우 미국에도 세금 보고 및 납부의 의무가 생기게 됩니다. 미국 부동산과 연계된 소득세의 경우 한국 부동산 소득세보다는 여러 방법으로 세금을 감해 주지만 이중으로 각국에 보고해야 하기 때문에 복잡합니다. 양도소득세 또한 각국에 이중과제는 일어나지 않지만 서로 다른 세금 시스템에 따라 각국에 보고하며 두 군데에 모두 세금을 납부해야 하기 때문에 매우 불편합니다.
미국법인은 세법상 한국거주자가 아니기에 한국 세금체계를 따를 의무가 없습니다. 따라서 양도소득세의 경우 미국에서만 납부하면 되고 이 또한 법인이기 때문에 양도세가 아닌 법인세를 납부하게 됩니다. 법인이 부동산을 팔았을 때 생기는 차익에 대해 개인명의라면 한국으로 반환해야 하는 의무가 있으나 미국법인일 경우 이 의무로부터 자유롭습니다.
소송이라는 리스크관리 측면 - LLC (유한책임회사) 설립이유
위 두 가지 이유가 외국인으로서 (영주권이나 시민권이 없는 상태) 미국 부동산을 소유할 경우 생기는 어려움들이었다면 마지막 부분은 비자 및 신분을 불문하고 미국 내에서 부동산을 소유할 경우 관리해야 하는 리스크적인 측면입니다. 미국은 소송의 나라입니다. 미국인이라도 개인 명의의 부동산은 소송 시 압류 등의 대상이 될 수 있습니다 (거주하는 부동산일 경우에는 압류대상이 될 수 없게 하는 제도가 있음). 즉, 비거주 개인소유의 자산이라면 소송 시 생기는 리스크를 피해 갈 수 없지만 LLC라는 유한책임회사를 설립하고 이 회사 소유의 부동산으로 명의를 설정한다면 송사로부터 생기는 리스크로부터 나의 자산을 지킬 수 있습니다. LLC는 1인으로도 설립이 가능하며 운용 절차 등의 측면에서 매우 간편하여 부동산을 소유하고 관리할 목적으로서의 명의설정에 매우 적합합니다.
이 포스팅에서는 미국 부동산을 구매할 경우 개인으로 소유할 때의 장점과 법인으로 소유할 경우의 장점에 대해 알아보았습니다. 개인으로 미국에서 부동산을 소유할 경우 세금 및 각종 수수료와 비용 등을 절감할 수 있는 효과가 있고 법인명의일 경우에는 외국인으로서의 송금과 세금의무가 간단해지며 송사로부터 나의 재산을 지킬 수 있습니다. 이와 같은 미국부동산 투자의 방법에 대해 잘 알아두시고 본인의 여건에 맞게 투자하여 자산 증식에 도움받으시길 바랍니다.
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